房地產(chǎn)市場預(yù)測方法及模型
1．定性分析方法
經(jīng)驗(yàn)判斷預(yù)測方法：又分為個人經(jīng)驗(yàn)判斷法和集體經(jīng)驗(yàn)判斷法
個人經(jīng)驗(yàn)預(yù)測是指憑借個人的知識和綜合分析能力對預(yù)測對象的發(fā)展趨勢做出判斷，完成市場預(yù)測
集體經(jīng)驗(yàn)預(yù)測是通過有關(guān)人員共同座談討論，交換意見，提出預(yù)測方案的集體判斷的方法，這種方法可以克服個人預(yù)測的局限性，提高預(yù)測的準(zhǔn)確性，但是在討論中容易受各種心理因素的影響
特爾菲法：又稱專家小組法或?qū)＜乙庖娬髟兎?。是以匿名的方式，輪番征求一組專家或房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士各自的預(yù)測意見，并在專家分析判斷的基礎(chǔ)上，綜合他們的意見，對市場發(fā)展趨勢作出量的推斷。其優(yōu)點(diǎn)在于能較好的從理論上預(yù)測市場或企業(yè)的發(fā)展趨勢，缺點(diǎn)在于缺乏數(shù)字的計(jì)算，只能大概代表未來的發(fā)展。
2．定量分析模型
基于時間序列預(yù)測法的模型：時間序列預(yù)測法是將歷史資料和數(shù)據(jù)按時間順序排列成一系列，根據(jù)時間順序所反映的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象的發(fā)展過程、方向和趨勢，將時間順序外推或延伸，以預(yù)測經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象未來可能達(dá)到的水平。這一預(yù)測方法在房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展，沒有大幅價(jià)格浮動的情況下可以較好預(yù)測出房地產(chǎn)市場未來的價(jià)格水平。房價(jià)收入比模型即基于此法，列出一段時間內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格與人均收入值的比例，進(jìn)而預(yù)測未來房價(jià)。
基于回歸分析預(yù)測法的模型：回歸預(yù)測法是建立在因果關(guān)系基礎(chǔ)上的一種預(yù)測方法，又稱其為因果分析法。在社會經(jīng)濟(jì)活動中，任何事物的變化都是受其他許多因素的制約與影響的。所謂事出有因，即萬事萬物都存在一定的因果關(guān)系。如果我們能揭示這種關(guān)系，就可以從因素的變化來預(yù)測事物的發(fā)展。回歸預(yù)測法就是通過對統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的處理，來研究經(jīng)濟(jì)事物變量間的關(guān)系形態(tài)及關(guān)系程度，建立數(shù)學(xué)模型，捕述經(jīng)濟(jì)事物的因果關(guān)系，實(shí)現(xiàn)對經(jīng)濟(jì)事物的預(yù)測。
回歸預(yù)測按分析對象的數(shù)學(xué)形態(tài)分為線性回歸和非線性回歸兩大類。凡是可以用線性方程形式描述的回歸問題，均屬線性回歸。凡是以非線性方程形式，描述的回歸問題，均屬非線性回歸。回歸預(yù)測還可按回歸方程中自變量個數(shù)分為一元的和多元的兩類。具有兩個或兩個以上自變量的回歸預(yù)測，稱為多元回歸預(yù)測；只有一個自變量的回歸預(yù)測，稱為一元回歸預(yù)測。顯然，由于社會經(jīng)濟(jì)問題的復(fù)雜性，大多數(shù)的經(jīng)濟(jì)預(yù)測是多元回歸預(yù)測。
無論哪一類的回歸預(yù)測，都必須按下述步驟分階段進(jìn)行。
①因素分析。通過對預(yù)測對象及其有關(guān)影響因素的分析研究，判定需進(jìn)行分析研究的因素及這些因素的重要程度。
②數(shù)據(jù)收集。針對已初步判定的影響因素收集有關(guān)數(shù)據(jù)資料。
③相關(guān)檢驗(yàn)。通過相關(guān)系數(shù)的計(jì)算與分析判定各影響因素與分析對象的相關(guān)程度。
通過散布圖的繪制與分析，判定各因素與分析對象的關(guān)系數(shù)學(xué)形態(tài)。
④模型建立。按照已判定的關(guān)系形態(tài)，通過回歸分析建立回歸預(yù)測模型。
⑤模型評價(jià)。通過方差分析對模型的精度及適用性進(jìn)行評價(jià)。
⑥預(yù)測分析。利用已建立的預(yù)測模型及因素變化的信息資料對分析對象進(jìn)行預(yù)測，并說明預(yù)測結(jié)果的可靠程度、誤差范圍。
回歸預(yù)測法的運(yùn)算與分析過程在許多教材中都有詳述。由于篇幅所限，這里不再贅述